我国农村建立住房反向抵押贷款制度的障碍和对策

　　【摘要】住房反向抵押贷款是一种综合金融产品——以住房为抵押进行借贷，并以此为核心拉动养老、保险、房地产等多个产业。该项制度若要在我国推行，在法律上还存在许多障碍。然而该制度能有效地提高老年人的晚年生活水平，尽管其不一定会成为一种主流，但只要能立足于我国国情，解决反向抵押贷款与现行法律所面临的冲突，做好制度层面的设计，对于完善我国的养老制度无疑会起到积极的作用。要让住房反向抵押贷款更好地融入农村社会，成为农村现有养老方式的有效补充和重要形式，政府必须发挥主导作用，积极地推进制度建设和相关立法工作，实现顶层制度设计的突破和创新。

　　【关键词】农村；住房反向抵押贷款；障碍；对策

　　一、我国农村建立住房反向抵押贷款制度的障碍

　　1、传统文化的束缚

　　一是在我国农村，养儿防老的观念可以算得上是根深蒂固。中国人对于家的概念非常重视，而房子是家的载体，是一种精神寄托，将自己居住多年的住房抵押给金融机构，许多老人和子女在情感上还难以接受。二是舆论的压力。在中国人的传统观念里，父母把房子留给子女是顺理成章的事，而如果父母办理住房反向抵押贷款可能会让子女承受不必要的舆论压力。农村的家庭观念较重，如果老年人没有将自己的房屋留给子女而是抵押给金融机构，有些人可能一时还不能接受。三是与子女之间的矛盾。实行住房反向抵押贷款，意味着子女将不再拥有老人房产的继承权，老人与子女之间的矛盾将无法避免的出现。不少老年人可能会想，一旦房产抵押掉了，那么家庭的亲情也有可能被“抵押”掉了。

　　2、银行、保险公司等金融机构积极性不高

　　银行等金融机构的积极性和主动性并不高。其主要原因在于：首先，许多农村老年人的房屋地理位置偏僻，质量差，市场价格低且波动不大，对金融机构的吸引力不大；第二，确定反向抵押率需要对人均预期寿命、房地产市场走势等因素通过获得许多准确的数据后，精算师经过精确的计算才能最终确定下来。因此确定反向抵押率金融机构需要花费大量的人力、物力和财力。反向抵押率过高，金融机构可能要亏损；如果过低，房屋抵押人不接受；第三，尽管住房反向抵押贷款能拓宽金融机构的利润空间，但是住房反向抵押贷款业务要获利需经过比较长的时间，因此在任的金融机构经营者可能不会对后任期间产生效益的贷款种类感兴趣。[1]第四，金融机构能否实现预期收益，最终取决于被抵押土地的变现能力。土地价值的变现方式一般分为两种，一种是出租，一种是在农村土地流转市场上出售。如果出租，则土地价值不能迅速变现；如果出售，我国农村土地评估市场不够健全。第五，银行法与保险法中业务范围的限制。从国内金融体系的建设来看，保险公司在住房反向抵押贷款业务上具有无可替代的优势，必将发挥重要作用。保险公司不具备金融信贷的功能，国内的保险资金也不允许直接投资普通的房地产项目。一直办理房地产贷款业务的商业银行，投资业务却受法律的限制。《商业银行法》第43条规定：“商业银行在中华人民共和国得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。”[2]

　　3、住房反向抵押贷款运作的制度和法律不健全

　　住房反向抵押贷款需要保险业、银行业、房地产业、社会保障及相关政府部门等通力合作，需要公正、透明的法制环境。但是我国市场经济体制在广大农村还很不健全，经济法律制度很不规范。这也在很大程度上制约了住房反向抵押贷款业务在我国农村的开展。第一，我国《宪法》和《土地管理法》都明确规定了农村土地归农民集体所有。现行《农村宅基地管理办法》中规定：“农村村民宅基地的所有权属于村民集体所有，村民只有使用权，没有所有权，禁止擅自买卖或非法转让”。目前，集体土地使用权流转市场较为混乱。由于《土地管理法》、《房产管理法》都没有涉及这方面的详细规定，出现了大量的出租、明租暗卖等多种隐性的集体土地流转。第二，根据我国《担保法》第37条第2款的规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，《物权法》也认可了这一观点。根据“房地一体化原则”，这一规定也意味着建于宅基地之上的农村房屋也是不能够抵押的，而2014年中央一号文件即《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，指出“在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”。这说明我国现行立法已经跟不上实践的需要，需要作一定的修改。第三，“以房养老”在农村缺乏必要的政策约束，缺乏公信力。抵押后涉及的诸如户口、无法定期取得养老金、金融机构违约等多方面的问题都是农村老人的后顾之忧。

　　4、房产评估以及社会信用体系不健全

　　从我国目前的实际状况来看，农村房产评估难是个难题。一是房产的评估体系发展的时间较短，还不是很健全，管理方面比较混乱；二是农村房屋大多为村民自建房，未经过相关部门统一规划设计，房屋建造价格难以准确估算，办理抵押贷款时难以对抵押物价格作出准确判断；三是评估机构的规程及评估手段各异，评估能力较低；四是缺乏专业人才，例如缺少保险人才、精算人才、法律人才等来办理具体业务，这也是我国发展以房养老所欠缺的。同时，诚实信用问题也是一个比较突出的问题，人与人之间，整个社会都缺乏信用，很多人对于以房养老的信任度较低。

　　在开展住房反向抵押贷款过程中，要对房屋价值进行评估，对老人预期寿命进行合理测算，对房屋的价格波动进行预测，这一系列的操作都需要复杂的计算及合理的预测，充满了各种各样的风险，如何有效规避这些风险，是一项十分复杂的工程。同时，目前房产市场泡沫严重，房价走势不稳定。当前房价普遍较高，但未来房屋的价值会如何变化、变化幅度有多大、是否在可控范围内、是否在银行及金融机构可以承受的范围内，都是目前我国发展以房养老亟需考虑的问题。尤其需要指出的是，“以房养老”涉及的监管与执行部门众多，如何将多个不同部门组织协调好并无明确政策法规。另外，如何保证相关行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下，尤其对农村是个极大的挑战。[3]

　　5、道德风险

　　由于农村集体土地反向抵押给保险公司、银行、社会保障机构等，这些机构再转抵押给农村集体土地使用权的承载方，期间拥有农村集体土地使用权的一方会倾向于减少土地的维护支出，只注重短期利益，这些行为都会损耗抵押期内土地的保值与增值，不利于农业的可持续性发展。

　　二、解决我国农村住房反向抵押贷款障碍的对策

　　为克服上述障碍，使未来在我国农村能够顺利开展住房反向抵押贷款业务，可采取的措施主要包括以下四个方面：

　　1、政府要大力宣传住房反向抵押贷款业务，培养正确的养老观念

　　不仅要转变老人的传统观念，更要转变年轻人的思想观念。住房反向抵押贷款能够提高消费能力较差的农村老人的生活水平，并且能减轻他们子女的经济负担。政府在农村应通过积极的舆论导向使人们的思想观念逐渐得到改变。随着时间的推移，人们思想观念的进步，许多农村居民可能会突破传统思想观念的障碍，乐意接受住房反向抵押贷款这样一种可以改善晚年生活的新方式。

　　2、实行银保联手，培育多方投资主体

　　在国外，有许多保险公司是单独开办此项业务，但中国内地的保险公司尚未具备金融信贷的功能，且目前国内保险资金还不允许投资土地流转市场，所以只能通过与银行联手开办此项业务。这样既可以发挥银行的资金优势，又可以发挥保险公司的保障和风险承担优势。此外，也可以允许和鼓励其他金融机构参与，拓宽他们的经营范围，培育多方投资主体。如银行、保险公司、信托投资公司、社会保障机构等的参与，土地评估部门、会计师事务所、律师事务所等都应当是积极合作者。[4]

　　3、政府介入并承担部分风险

　　对于实现住房反向抵押权时，该房屋的市价远低于金融机构提供给抵押人的，则由政府财政予以适当补贴。同时，考虑到目前保险公司等盈利性金融机构对住房反向抵押这一新型养老金融产品高风险的担忧，而不愿介入的情况，根据我国国情，可以由政府部门提供政策性的住房反向抵押，由政府积极引导的方式带动全社会的参与。

　　4、农村信用合作社承担提供房屋反向抵押贷款职责

　　农村信用合作社作为服务“三农”的主力军，其经营的宗旨就是坚持为“三农”，理所当然地在为农村住房反向抵押贷款制度建立的过程中也应该提供更多的资金与政策支持。由于农村信用合作社具有的特殊功能和成立的时代背景，由其向农村老年人提供反向抵押贷款也将具有更大的政策灵活性。在当前中国广泛推行农村社会综合保障体系建设的背景下，应加大由各级财政对农村信用合作社的财政投入与政策支持，从而为在农村地区推行反向抵押制度提供资金支持，最重要的是化解其他商业银行、保险机构不愿进入农村市场的尴尬。[5]

　　5、政府在相关领域进行制度创新

　　第一，为推进住房反向抵押贷款业务的顺利开展，政府可以在保险、银行、税务等领域进行制度创新。比如，政府减免参加住房反向抵押贷款人收入的税收。这样就会鼓励越来越多的农村老年人选择参与住房反向抵押贷款，从而提高住房反向抵押贷款住房的房源质量；免除金融机构开展住房反向抵押贷款业务获得的房产增值收益的税收，也有利于大大提高金融机构开展住房反向抵押贷款业务的积极性。第二，建立严格的住房反向抵押贷款登记制度和公示制度，以保障银行等债权人的利益；第三，建立健全银行住房反向抵押贷款业务审查和资金发放程序，对资金进行严格管理等。

　　6、建立健全住房反向抵押贷款的相关法律制度

　　第一，应该适时地修改《宪法》、《土地管理法》、《房产管理法》、《物权法》、《担保法》等法律中已不符合实践发展的规定。第二，在资产评估环节，应根据国家已颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律，按照规范化、程序化、法制化相统一的原则，尽快研究制定符合我国国情的《房地产评估管理条例》。第三，为切实控制借贷双方的风险，应结合发展反向抵押贷款的实际需要，研究制定涵盖住房价值保险、房主人寿保险、借贷合同履约保证保险的《住房反向抵押贷款保险法》。第四，在土地使用权出让环节，应在坚持国有土地使用权70年不变的前提下，改革土地租赁制度，同时，对70年到期后住宅用地的使用与管理问题予以明确。在住房反向抵押贷款的发放与回收环节，建议尽快研究制定并颁布《住房反向抵押贷款条例》，以对反向抵押贷款的操作程序，金融机构的权利与责任，申请人的资格、权利与义务，业务开办机构的监督管理等内容予以规定。

　　7、建立评估体系，完善农村集体土地流转市场

　　对于农村集体土地反向抵押贷款来说，土地价值会直接影响到金融机构在贷款到期后能收回的资金的多少，这对评估工作的准确性提出了较高的要求。但由于我国农村土地流转评估市场建立的时间尚短，加之缺乏统一管理以及评估机构资质混乱等原因，使得评估市场存在许多问题，因此，目前的首要任务就是尽快完善评估体系并进行相应的立法。

　　开展农村住房反向抵押贷款业务不仅能改善老年人的生存质量，而且能够拓宽金融机构的盈利空间，完善农村的社会保障体系。因此，从长远来看，在我国农村开展住房反向抵押贷款业务是大势所趋，具有良好的应用前景。

　　参考文献：

　　[1]韩秀兰阚先学.未来在我国农村实行住房倒按揭存在的障碍及应对之策[J].山西农业大学学报(社会科学版)，2010，06：663.

　　[2]许小莺：住房反向抵押贷款在我国推行的法律障碍[J].民风，2008(17)：121

　　[3]耿相魁郭鹏飞.农村以房养老改革的问题及出路[J].决策咨询，2014，01：82-83.

　　[4]王平达.农村集体土地使用权反向抵押：我国新型农村养老保险新视角[J].河北法学，2011，01：155.

　　[5]林远东.房屋反向抵押法律规则探析[D].复旦大学，2010.

　　文/张硕

关注读览天下微信， 100万篇深度好文， 等你来看……