租赁标的瑕疵的救济方式研究

来源:楚天法治
关键字:租赁标的,救济方式,合同法
发布时间:2015-02-02 08:14

　　【摘要】租赁标的使用存在公法限制，构成瑕疵，其救济路径除依瑕疵担保主张违约责任之外，尚有依意思表示存在瑕疵主张撤销合同的可能，两种救济路径可由当事人选择，这两种救济方式可以并存，并无谁者优先问题。此外，根据合同意思自治的原则及《合同法》总则之规定，关于租赁标的瑕疵的法律问题，应可准用《合同法》中买卖合同瑕疵担保责任的规定。

　　【关键词】物的瑕疵；权利瑕疵；意思表示瑕疵；租赁合同

　　合同作为一种当事人之间基于意思自治订立之协议，内容虽各有差异，然本质并无不同。究其实质乃设立、变更、终止民事权利义务关系之意思合致，但同时在现行法制社会的框架下，合同亦受《合同法》、《民法通则》等一系列法律的约束和规制。

　　房屋租赁合同作为实际生活中常见的合同之一，存在着各种因标的存在公法限制而出现瑕疵，导致合同当事人就利益分配意见不一。而相关问题法律并无详细规定，因此从作为整个合同法的统领的总则和最为普遍的合同法的相关规定中寻求答案，以解决这一现实问题，具有重要意义。

　　一、意思表示瑕疵与瑕疵担保

　　在租赁标的物存在瑕疵，意思表示亦具有瑕疵的情形下，根据《合同法》第54条规定，无论是基于出租人欺诈还是基于承租人重大误解，合同当事人都有权请求人民法院或仲裁机构变更或仲裁合同。此关于基于重大误解而产生的撤销权适用于租赁合同，因此在租赁合同当事人因为对租赁的房屋的品质、质量等产生误解以至于违背合同订立之初衷的，当事人可以撤销合同。

　　除此之外，《合同法》还设立了瑕疵担保制度，以保证合同当事人的利益得到实现。其中以买卖合同中的相关规定最为显著。在租赁合同中，第228条关于“第三人对租赁物主张权利的法律后果”属于权利瑕疵担保责任。而第231条关于“租赁物的消灭”的规定中因不可归责于承租人原因致租赁物毁损灭失的可要求减少租金或者不支付租金。这实际规定的是物的瑕疵担保责任。不管是买卖合同还是租赁合同，我们在《合同法》中很难找到关于在意思表示瑕疵与瑕疵担保同时发生的场合下，当事人得否在两种制度中进行选择的相关规定。

　　有学者认为，在意思表示瑕疵与瑕疵担保责任并存的场合下，并不存在权利选择的问题。因为，不管是哪种方式都能使合同当事人得到救济。而笔者认为：这个问题在买卖合同当中还不是特别突出，但是在租赁合同标的因公法限制而产生瑕疵的问题很有探讨必要。因为在买卖合同中，物的瑕疵场合，当事人可以除了可以请求赔偿损失之外，还可以要求重做、更换，减少价款等。权利瑕疵场合，出卖人也可以因后来取得物之所有权而消除这些瑕疵。这些方式对于买卖合同当事人可以提供充足的救济。而租赁合同标的因公法原因而出现瑕疵场合，不可能提出重做、更换等请求，公法之限制是无法弥补的。因此，有必要探讨在意思表示瑕疵与瑕疵担保并存的条件下合同当事人的合同救济方式。

　　又由于《合同法》买卖合同一章关于瑕疵担保的规定，可准用于租赁合同（《合同法》第174条），便产生了如何理解此两处规定的适用关系问题。因此研究清楚买卖合同中该问题的解决办法，租赁合同的相同问题也就迎刃而解。

　　二、物的瑕疵与权利瑕疵

　　在买卖场合，出卖人就买卖标的物负瑕疵担保义务。依据我国法律规定，该瑕疵担保义务包含权利瑕疵担保义务(《合同法》第150条)与物的瑕疵担保义务(《合同法》第153条)。且在物的瑕疵与权利瑕疵的类型并不会因为是买卖合同还是租赁合同而发生改变，也即物的瑕疵与权利瑕疵的区分标准不因合同类型而改变。

　　此外，依据《合同法》第174条之规定，在法律没有规定的情况下，对其他有偿合同可参照买卖合同的有关规定进行适用，所以租赁合同在参照上述买卖合同的规定后，出租人就租赁标的物就应负有权利瑕疵担保义务和物的瑕疵担保义务。由于二者构成要件及法律效果不同，所以，对租赁合同标的因公法原因而产生的瑕疵的类型认定不同，产生的法律效果也不同，对当事人利益的保护也不同，探讨实属必要。

　　在我国《合同法》瑕疵担保责任制度下，物的瑕疵与权利瑕疵存在诸多差异。比如，《合同法》第157条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条规定要求承担违约责任”。在此场合下，买受人有瑕疵检验通知义务，并受瑕疵检验期间限制，由于检验的内容是标的物的数量或者质量是否符合约定（《合同法》第158条），没有涉及是否存在权利瑕疵。故应认为，《合同法》第157条和第158条并不适于与权利瑕疵担保义务。

　　此外，在法律效果方面，《合同法》第111条关于瑕疵旅行的违约责任的规定中指出：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。受损害方根据标的物的性质及损失的大小，可以合理要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。由此可知，承担“减少价款或报酬”的违约责任的适用对象是“质量不符合约定的”，并不适用于权利瑕疵。综上可知，我国《合同法》在第150条和第153条分别规定了权利瑕疵担保义务和物的瑕疵担保义务。而且在构成要件及法律效果方面均有差异，因此，在我国区分权利瑕疵与物的瑕疵仍有意义。

　　1、物的瑕疵担保责任

　　1.1 构成要件

　　1.1.1 标的物必须存在瑕疵。对于标的物存在的瑕疵的界定，主要有客观说与主观说。客观说认为：所交付的标的物不具有该种物具备的通常品质或客观上应当具备的特征时，就是存在瑕疵。而依主观说，瑕疵的界定不能仅仅依据这可客观标准。出卖人所交付标的物虽满足通常观念之物之特征，但作为当事人意思自治产物的合同，法律应当尊重当事人的意思。即标的物不符合当事人约定品质，致使标的物灭失或者价值、效用减损的，视为具有瑕疵。梁慧星先生指出，瑕疵概念本来仅指客观的东西，现已扩展至主观的东西。学说由客观主义转移到主观主义立场。1

　　1.1.2 标的物的瑕疵须于风险转移于买受人时业已存在。这是物的瑕疵担保责任与权利瑕疵担保责任的不同之处。即不论合同成立前还是成立后，只要风险没有转移至买受人，出卖人就不必承担瑕疵担保责任。其立法目的在于给予出卖人一合理不就机会以期除去尚未交付的标的物上业已存在的瑕疵。2

　　1.1.3 买受人善意且无过失。若买受人知标的物上存在瑕疵而仍与之订立合同，出卖人不承担瑕疵担保责任。出卖人保证或故意隐瞒瑕疵，导致买受人产生重大过失的，仍须承担责任。

　　1.1.4 买受人须适当的履行瑕疵通知义务。根据《合同法》第158条规定，买受人只有适当的履行了通知义务，出卖人才承担责任。

　　1.2 救济方法

　　物的瑕疵担保责任的救济方法有：（1）修理、更换；（2）减少价款；（3）退货；（4）赔偿损失。退货一般解释为解除合同，有时转为更换，有时转为重做，个别情况下还可以转为代物清偿。由此可以看出，退货随着行为人的意思不同，产生的法律效果也存在差异。如果将退货解释为解除合同，就必须结合《合同法》第111条关于“瑕疵履行”的规定、《合同法》第94条关于“合同的法定解除”以及合同当事人的约定来综合判断。如果退货时没有与以上三种因素相联系，退货就不是解除合同。将减少价款作为一种救济方式，其着眼点在于物有所值、按质论价，而非填补违约人给对方造成的损失。3因此有的学者认为：减少价款是一种独立于违约责任的独立的救济方式。但是我国《合同法》第111条关于“瑕疵履行”的规定中指出责任的承担方式包括减少价款。而这部分却在《合同法》总则的第七章违约责任。

　　2、权利瑕疵担保责任

　　权利瑕疵担保责任的构成要件有：4

　　第一，权利瑕疵必须在买卖合同成立时已经存在。这一要件与物的瑕疵担保责任不同。主要是由于权利瑕疵担保责任的性质与物的物的瑕疵担保责任不同。如果在买卖合同成立时不存在权利瑕疵，而在其后产生瑕疵，则不承担瑕疵担保责任。由侵权、违约或者风险负担制度调整。

　　第二，权利瑕疵在买卖合同成立后未能消除。

　　第三，买受人须不知权利瑕疵的存在。《合同法》第152条规定的权利瑕疵担保责任的承担方式，包括终止支付相应价款。此外，还可以承担违约责任。

　　3、物的瑕疵与权利瑕疵的区分方法

　　通过对物的瑕疵担保责任与权利的瑕疵担保责任的构成要件的分析，可以得知：在买卖合同中，物的瑕疵担保责任的瑕疵的发生及存续时间在风险负担移转前，而权利的瑕疵担保责任中的瑕疵的存在在订立合同时。然而在通常的买卖合同之中，一般是先有合同双方所订立的合同，然后才有标的物的交付，风险才会移转，那么权利瑕疵存续的时间就与物的瑕疵存在的时间发生重叠。唯一不同的是：物的瑕疵不仅可以在订立合同时存在，也可以在合同订立后风险移转前存在，而权利瑕疵只能在订立合同时存在。那么，如果一种瑕疵在订立合同时存在，就很难通过这种瑕疵的存在期间来判断事物的瑕疵还是权利瑕疵。

　　由于《合同法》规定，在其他有偿合同无规定时可以适用买卖合同的相关规定，租赁合同中由于公法导致的瑕疵问题也可参照适用买卖合同的规定。笔者认为：在不移转所有权，只暂时性的移转标的物的占有、使用、收益的租赁合同中，由于风险负担不再采取交付主义，而是采取适应于租赁合同特殊性的“由承租人承担风险”的规则的环境下，辨别二者更是不易。

　　三、结语

　　租赁物受公法上的使用限制，进而阻碍租赁合同的实现，引起了一系列的法律问题。本文主要研究其中三个问题，现得出结论如下：

　　1、租赁物存在公法上的限制，构成瑕疵。这时的救济途径除了依据瑕疵担保请求承担违约责任外，尚可依据意思表示瑕疵主要撤销合同。这两种救济方式可以并存，并无谁者优先问题。

　　2、租赁物瑕疵的法律问题可准用《合同法》中买卖合同瑕疵担保责任的规定。

　　3、标的物存在公法上的限制应当被认定为权利瑕疵，物的瑕疵与权利瑕疵在构成要件与法律效果两个方面存在差异。

　　注释：

　　1 梁慧星：《民法学说判例与立法研究》，中国政法大学出版社1993年版，第165页。

　　2 崔建远：《合同法》，法律出版社，第五版，第389页。

　　3 韩世远：《合同法总论》，法律出版社，第三版，第428页。

　　4 崔建远：《合同法》，法律出版社，第五版，第389页。

　　参考文献：

　　[1]韩世远：《租赁标的物瑕疵与合同救济》，载于《中国法学》2011年第5期；